لجان الملاك للمشاريع السكنية والتجارية في دبي
August 18, 2020
By Mustafa Khalid
رقم 6 لعام 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي ("قانون ملكية العقارات المشتركة")وفقاً للقانونسوف تتولى الان لجان الملاك الاشراف على حقوق ومصالح ملاك العقارات المشتركة حيث يتم انتخاب لجنة ملاك لكل عقار مشترك من قبل مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)JOPويمكن أن تتضمن ما يصل إلىRERAتسعة ملاك كأعضاء في اللجنة حتى يتم تمثيل جميع الملاك فيها.
إن الغرض من لجنة الملاك هو أن يكون لها دور استشاري في الشؤون اليومية للعقار المشترك. مع ذلك تظل المسؤولية الأساسية لجهة ادارة وتشغيل العقار المشترك مناطة بهيئة الإدارة المعتمدة والمرخصة من مؤسسة التنظيم العقاري. وفقاً للمادة 24 من قانون ملكية العقارات المشتركة تكون المهام الأساسية للجنة الملاك كما يلي:
- الاطلاع على المُوازنات السنويّة المُعدّة لصِيانة العقار المُشترك.
- مُناقشة المُعوِّقات والصُّعوبات المُتّصِلة بإدارة وتشغيل وصِيانة وإصلاح الأجزاء المُشتركة، ورفع التوصيات اللازمة بشأنها إلى جهة الإدارة أو المُؤسّسة، بحسب الأحوال.
- تلقّي الشّكاوى والاقتراحات المُقدّمة من المُلاك وشاغلي الوحدات وإخطار جهة الإدارة بها، على أن ترفع لجنة المُلاك هذه الشّكاوى والاقتراحات إلى المُؤسّسة إذا لم تقُم جهة الإدارة بمُعالجتِها خلال (14) أربعة عشر يوماً من تاريخ إخطارها بها.
- إخطار جهة الإدارة أو المُؤسّسة عن أي عيوب في الأجزاء الهيكليّة للعقار المُشترك، أو عن أي أضرار أو عُيوب في الأجزاء المُشتركة تتطلّب مُعالجة طارِئة.
- التنسيق مع المُؤسّسة أو جهة الإدارة أو الجهة المُختصّة في كُل ما يتعلّق بنواحي السّلامة والبيئة والأمن وغيرها من النّواحي المُتّصِلة بالعقار المُشترك
عدم الافشاء
وفقًا لقانون ملكية العقارات المشتركة أصدرت ريرا أيضاً " مدونة قواعد السلوك الخاصة للجنة الملاك" التي تُحدد الالتزامات العامة لأعضاء اللجنة("الالتزامات").ومن بين تلك الالتزامات التي قد تظهر لمعظم الأعضاء المحتملين هي حظر استخدام أي شكل من وسائل الإعلام لغرض مناقشة أو تقديم شكوى حول القضايا المتعلقة بملكية العقارات المشتركة أو أي عضو في اللجنة أو أي نزاع يتعلق بالعقارات المشتركة والالتزام عموماً بعدم الكشف عن معلومات حول أي مالك أو قاطن. إن الالتزام المذكور أعلاه سيكون مصدر قلق للأعضاء الذين قد يحتاجون إلى الإفصاح بحسن نية للجهات ذات الصلة فيما يتعلق بأي تعامل غير نظامي بخصوص العقارات المشتركة على وجه الخصوص أو أي سلوك غير لائق من قبل لجنة الملاك أو الهيئة الإدارية بشكل عام.
قانون العقوبات
في هذا السياق إن أكثر القوانين الخاصة ذات الصلة للتطبيق العام في دولة الإمارات العربية المتحدة هي المادة 379 من القانون الاتحادي رقم 3 لعام 1987قانون العقوباتحيث يحظر هذا القانون على من كان بحكم مهنته أو حرفته أو وضعه أو فنه مستودع سر فأفشاه في غير الأحوال المصرح بها قانوناً أو استعمله لمنفعته الخاصة أو لمنفعة شخص آخر وذلك ما لم يأذن صاحب الشأن في السر بإفشائه أو استعماله. حيث يعاقب القانون على الاخلال بالمادة 379 بالسجن لمدة لا تقل عن سنة و / أو بغرامة لا تقل عن عشرين ألف درهم.
لم يعرّف قانون العقوبات مصطلح "سري". وعليه هناك خطورة تكمن في إمكانية تفسير هذا المصطلح على نطاق واسع لتغطية الأمور الخاصة المتعلقة بالعقارات المشتركة أو أي عضو في اللجنة أو أي نزاع يتعلق بالعقارات المشتركة.
فهو عموماً يُعرف بأنه يغطي مفاهيم البيانات الشخصية كالاسم والجنس والدين وتاريخ الميلاد وما إلى ذلك، على النحو المحدد في العديد من قوانين حماية البيانات.
ونفس الحال بالنسبة للمصطلحين "استخدام" أو "إفشاء" حيث لم يتم تعريفهما. وعليه يمكن تفسيرها على أنها تشمل استخدام أي شكل من أشكال الوسائط لغرض مناقشة أو تقديم شكوى حول القضايا المتعلقة بالعقارات المشتركة إلى الغير أو إلى كيان آخر داخل دولة الإمارات العربية المتحدة.
("قانون الجرائم المالية")
إن قانون دبي رقم 4 لعام 2016 بشأن الجرائم المالية("قانون الجرائم المالية")يوفر الحماية للأشخاص الذين يقومون بالتبليغعن الجرائم لدى مركز دبي للأمنالاقتصادي وهي جهة أُنشئت خصيصاً لغرض خفض مستويات الجريمة المالية شريطة أن يكون الإفصاح:
- صحيحاً
- متعلق بنشاط قد يؤثر على الأمن الاقتصادي لدبي
- أن يُقدم إلى مركز دبي للأمن الاقتصادي
عندما يفي الإفصاح بالمعايير الموضحة أعلاه، فسيتم حماية هذا الإفصاح من الملاحقة و / أو الإجراءات التأديبية ما لم يثبت بأنه غير صحيح. إضافة إلى ذلك تنص المادة 19 من قانون الجرائم المالية على أن إبلاغ مركز دبي للأمن الاقتصادي لن يُعتبر بأنه مخالفاً لأحكام التشريعات (قد يُفسَّر بأنه يشمل قانون العقوبات) والاتفاقات المتعلقة بعدم الافشاء أو اتفاقيات السرية.
وتجدر الإشارة إلى أنه تم إنشاء مركز دبي للأمن الاقتصادي من جملة أمور أخرى لمكافحة الجرائم المالية بما في ذلك الفساد والاحتيال والرشوة والاختلاس والاضرار بالممتلكات العامة والتزوير والتزييف وغسل الأموال وتمويل الإرهاب والمنظمات غير المشروعة. يمكن لقانون الجرائم المالية أن يوفر للأعضاء منصة للتعبير عن مخاوفهم إلى مركز دبي للأمن الاقتصادي فيما يتعلق بأي نشاط تقوم به لجان الملاك أو هيئة الإدارة والذي يمكن أن يصل إلى جريمة مالية، عندما يُقرأ بالتفسير الواسع الممكن لـ "نشاط قد يؤثر على الأمن الاقتصادي لدبي". ومع ذلك فإننا نوصي بالحصول على مشورة قانونية مستقلة قبل الشروع في أي إجراءات مماثلة.
